1. 월세 수익 계산의 출발점: 총 월세 수입
1-1. 계약서에 적힌 월세 금액
월세 수익 계산의 시작은 임대차 계약서에 명시된 월세 금액이다. 예를 들어, 보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 계약했다고 하자. 이때 단순히 매달 100만 원이 ‘순수익’이라고 생각하기 쉽지만 실제로는 이 금액에서 각종 비용이 빠져나간다. 즉, 계약서에 적힌 월세는 ‘총 수입’일 뿐, 실제로 손에 쥐는 금액은 훨씬 줄어들 수 있다.
1-2. 보증금 운용에 따른 기회비용
보증금도 단순히 돈을 맡아두는 개념이 아니다. 보증금을 은행에 넣어두면 연 3%의 이자를 받을 수 있다고 가정해 보자. 보증금이 1억 원이라면 연 300만 원, 즉 매달 25만 원의 기회비용이 발생한다. 따라서 보증금을 활용해 다른 수익을 낼 수 있는 기회를 놓친 만큼 실제 월세 수익 계산에 반영해야 한다.
1-3. 월세와 보증금의 조합이 수익률에 미치는 영향
보증금 5000만 원에 월세 120만 원인 경우와 보증금 1억 원에 월세 100만 원인 경우, 겉으로 보기엔 월세가 더 높은 첫 번째 조건이 좋아 보인다. 하지만 보증금 차이에서 오는 기회비용까지 고려하면 결과가 달라질 수 있다. 즉, 단순 월세 금액만 보지 말고 ‘보증금+월세 조합’으로 전체 수익성을 따져야 한다.
2. 실제 월세 수익을 줄이는 주요 비용들
2-1. 대출 이자 비용
많은 임대인은 부동산을 구입할 때 대출을 활용한다. 예를 들어, 5억 원짜리 오피스텔을 구입하면서 3억 원을 연 4%로 대출받았다면 연 이자만 1200만 원, 즉 매달 100만 원의 이자를 내야 한다. 이 경우 월세 100만 원을 받아도 사실상 이자 내는 데 다 쓰이기 때문에 실제 손에 쥐는 돈은 0원이다.
2-2. 관리비 및 공용비 부담
월세 수익을 계산할 때 간과하기 쉬운 부분이 바로 관리비다. 보통 관리비는 세입자가 부담하지만, 빈집일 때는 임대인이 대신 내야 한다. 만약 관리비가 20만 원이라면 공실이 발생하는 한 달은 월세 수익이 -20만 원으로 바뀐다. 특히 상가나 오피스텔의 경우 관리비가 높을 수 있어 주의해야 한다.
2-3. 세금 (임대소득세, 종합부동산세 등)
월세 수입이 연 2000만 원 이하라면 분리과세로 14% 세율이 적용된다. 즉, 연 1200만 원의 월세를 받는 경우 세금만 168만 원, 매달 약 14만 원을 세금으로 낸다. 만약 보유 부동산이 여러 채라 종합부동산세까지 나온다면 실제 수익은 더 줄어든다.
2-4. 수리 및 유지보수 비용
집이 오래될수록 세입자 민원이 늘어나고, 수리 비용도 발생한다. 예를 들어 에어컨 고장으로 30만 원, 보일러 교체로 100만 원이 들 수 있다. 이런 비용을 월세 수익에서 미리 일정 부분 차감해 두는 게 안전하다.
3. 공실 리스크와 수익 변동성
3-1. 공실 발생의 현실
아무리 입지가 좋은 부동산이라도 공실은 피할 수 없다. 예를 들어 연간 1개월 공실이 발생한다면, 월세 100만 원 기준으로 연 1200만 원이 아니라 1100만 원만 받게 된다. 이는 단순히 한 달 월세가 줄어드는 게 아니라 연간 수익률 전체를 크게 깎아먹는다.
3-2. 공실률 계산법
공실률은 “공실 발생 기간 ÷ 전체 기간”으로 계산한다. 예를 들어, 1년 중 2개월이 공실이었다면 공실률은 약 16.7%다. 즉, 기대한 연 수익의 16.7%가 날아간다. 이 수치를 실제 수익 계산에 반드시 반영해야 한다.
3-3. 임대 마케팅 비용
공실을 줄이기 위해 중개수수료를 임대인이 부담하는 경우도 많다. 보증금 1억 원, 월세 100만 원짜리 오피스텔을 내놓으면 중개수수료가 약 100만 원 발생한다. 이 금액을 나눠서 월세 수익에 반영하면 매달 약 8만 원이 추가 비용으로 빠진다고 볼 수 있다.
4. 실제 사례로 보는 월세 수익 계산
4-1. 조건 설정
예시로 5억 원짜리 오피스텔을 구입했다고 가정해 보자. 보증금 5000만 원에 월세 120만 원으로 임대를 주었고, 대출은 3억 원을 연 4%로 받았다.
4-2. 연간 수입
월세 120만 원 × 12개월 = 1440만 원
4-3. 연간 지출
- 대출이자: 3억 × 4% = 1200만 원
- 세금: 1440만 원 × 약 14% = 약 201.6만 원 (분리과세 기준)
- 수리·공실 예상 비용: 연 100만 원
총 지출 = 약 1501.6만 원
4-4. 실제 남는 돈
연간 수입 1440만 원 – 지출 1501.6만 원 = -61.6만 원
즉, 월세 120만 원을 받아도 실제로는 연간 약 60만 원 적자가 발생한다.
5. 결론
월세 수익은 계약서에 적힌 금액에서 끝나는 게 아니라, 대출 이자·세금·관리비·수리비·공실 리스크까지 반영해야 실제 남는 돈을 알 수 있다. 겉으로는 매달 100만 원 이상 벌리는 것처럼 보여도 계산해 보면 손에 쥐는 돈은 그보다 훨씬 적거나 심지어 적자가 될 수도 있다. 따라서 월세 수익을 계획할 때는 반드시 “총 수입 – 총 지출 = 실제 현금흐름” 공식을 기준으로 판단해야 한다. 결국 중요한 건 단순히 월세를 얼마나 받느냐가 아니라, ‘실제로 남는 돈이 얼마인가’다.