1. 부동산 세금의 큰 그림
1-1. 보유할 때 발생하는 세금
부동산을 가지고 있는 것만으로도 세금이 붙는다. 대표적으로 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있다.
예를 들어 아파트를 한 채 보유하고 있다면 매년 7월과 9월에 재산세 고지서가 날아온다. 시가표준액과 공정시장가액비율, 그리고 세율을 곱해서 계산된다. 강남의 15억 아파트를 보유했다면 연 수백만 원대의 재산세를 내는 경우도 흔하다.
만약 집을 여러 채 가지고 있다면 종부세까지 추가된다. 종부세는 고가 주택 보유자나 다주택자에게 부과되며, 세율이 누진적으로 적용돼 부담이 훨씬 크다. 실제로 서울에 아파트 두 채를 가진 사람이라면 1년에 수천만 원을 세금으로 납부하는 경우도 있다.
1-2. 거래할 때 발생하는 세금
부동산을 사고팔 때는 각종 거래 관련 세금이 붙는다. 대표적으로 취득세와 양도소득세가 있다.
취득세는 말 그대로 집을 취득하는 순간 납부해야 하는 세금이다. 주택의 경우 기본 세율은 1~3%지만, 조정대상지역의 다주택자는 중과세가 적용돼 최대 12%까지 뛰기도 한다. 예를 들어 5억짜리 아파트를 매수하면 기본적으로 1%인 500만 원의 취득세를 내야 한다. 하지만 다주택자라면 12%인 6천만 원을 내야 하는 상황도 발생한다.
양도소득세는 팔 때 생기는 차익에 대해 부과된다. 예를 들어 3억에 산 집을 5억에 팔아 2억 원의 차익을 얻었다면, 기본공제(연 250만 원)와 장기보유특별공제를 제외한 나머지에 대해 세금을 내야 한다. 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 크게 달라진다. 단기 보유 후 매도하면 세율이 70%까지 올라가기도 한다.
1-3. 임대 시 발생하는 세금
부동산을 임대하면 매달 임대수익이 생기는데, 이 또한 과세 대상이다. 바로 종합소득세와 부가가치세(상가 임대 시)가 있다.
예를 들어 오피스텔을 월세 100만 원에 임대한다고 하면 연간 임대 수익은 1,200만 원이다. 이 금액이 일정 기준을 넘으면 종합소득세 신고를 해야 한다. 과세표준에 따라 6%에서 최대 45%까지 세율이 적용된다.
상가 임대의 경우는 부가세도 붙는다. 월세가 100만 원이라면 세입자에게 110만 원을 받아야 하고, 그중 10만 원은 부가세로 납부해야 한다.
1-4. 상속·증여 시 발생하는 세금
부동산을 자녀나 가족에게 물려주거나 증여할 때도 세금이 발생한다. 바로 상속세와 증여세다.
예를 들어 부모가 시가 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여한다면, 증여세 과세표준에서 공제액을 빼고 난 뒤 세율이 적용된다. 증여세율은 10%에서 최대 50%까지다. 상속세도 마찬가지로 일정 공제를 제외한 뒤 과세가 이루어진다. 그래서 부자들이 세금을 줄이기 위해 사전에 증여 계획을 세우는 경우가 많다.
2. 부동산 보유세 상세
2-1. 재산세의 구조
재산세는 지방세로, 해당 부동산이 위치한 지자체에 납부한다. 세율은 보유 자산의 종류와 가액에 따라 달라진다. 아파트, 오피스텔, 상가 모두 부과되며, 연 1회 또는 분납으로 낼 수 있다.
예를 들어 공시가격이 5억 원인 아파트라면 약 100만 원 전후의 재산세가 부과될 수 있다.
2-2. 종부세의 핵심
종부세는 일정 금액 이상의 부동산을 가진 사람에게만 부과된다. 주택의 경우 1주택자는 공시가격 합산 12억 원을 초과할 때, 다주택자는 6억 원 초과 시 과세 대상이 된다.
강남 15억 아파트 한 채를 가진 1주택자라면 종부세가 부과될 수 있다. 이 때문에 ‘은퇴 후 집 한 채만 남긴 사람도 세금 부담이 크다’는 말이 나온다.
3. 부동산 거래세 상세
3-1. 취득세 사례
취득세는 단순히 주택만이 아니라 토지, 상가, 오피스텔 등 모든 부동산 거래에 적용된다. 예를 들어 상가를 10억 원에 매수하면 최소 4%인 4천만 원 이상을 납부해야 한다.
특히 다주택자는 주택을 하나 더 사면 중과세율이 붙으니 투자 전략에 큰 영향을 준다.
3-2. 양도세 사례
양도세는 투자 수익을 계산할 때 가장 중요한 세금이다. 예를 들어 2억에 산 오피스텔을 3억에 팔면 차익은 1억 원이다. 장기보유특별공제를 적용받으면 과세표준이 줄어든다. 하지만 단기 보유로 매도하면 세금 부담이 극심해진다.
예컨대 1년 내 매도하면 차익의 70%를 세금으로 내야 한다. 즉 1억 차익 중 7천만 원을 양도세로 내고 실제 손에 남는 건 3천만 원뿐이라는 얘기다.
4. 부동산 임대 관련 세금
4-1. 종합소득세 구조
임대소득은 사업소득으로 간주된다. 연간 2천만 원 이하라면 분리과세 선택도 가능하다. 세율은 14% 단일세율에 지방세 1.4%를 더해 약 15.4%다.
예를 들어 오피스텔 임대 수익이 연 1,800만 원이라면 분리과세로 약 277만 원을 세금으로 내게 된다.
4-2. 상가 임대 시 부가세
상가 임대는 무조건 부가세가 발생한다. 예를 들어 월세가 300만 원이라면 세입자에게 330만 원을 받아야 하고, 30만 원은 부가세로 내야 한다. 대신 임대인이 지출한 비용 중 일부는 세금계산서를 받아서 공제받을 수도 있다.
5. 상속·증여세의 특징
5-1. 증여세 사례
부모가 자녀에게 오피스텔 한 채를 증여한다고 가정하자. 시가 3억 원이라면, 증여재산공제 5천만 원(직계존비속 기준)을 빼고 2억 5천만 원에 대해 세율이 적용된다. 세율 구간에 따라 약 4천만 원 이상의 세금이 발생할 수 있다.
5-2. 상속세 사례
상속세는 공제 한도가 크지만, 상속 재산이 많을수록 부담도 커진다. 예를 들어 부모가 30억 원대 부동산을 상속해준다면, 기본 공제를 빼도 수억 원대의 상속세가 부과된다.
6. 결론
부동산 세금은 보유·거래·임대·상속/증여 네 가지 상황에서 각각 다르게 발생한다. 재산세와 종부세는 보유만으로도 부담이 되고, 취득세와 양도세는 거래 시 반드시 고려해야 한다. 임대소득세와 부가세는 매달 수익을 얻는 과정에서 빠져나가는 돈이고, 상속세와 증여세는 부를 이전할 때 막대한 영향을 미친다.
세금은 정책, 시기, 개인 상황에 따라 크게 달라진다. 정부가 세율을 조정하거나 공제 제도를 변경하면, 같은 부동산을 가지고 있어도 세금 차이가 수천만 원씩 벌어질 수 있다. 이런 이유로 거래, 상속, 증여 같은 중요한 결정을 내리기 전에는 반드시 세무 전문가와 상담을 받아야 한다. 상담을 통해 단순히 세금을 줄이는 방법뿐만 아니라, 장기적인 현금흐름 관리와 자산 승계 전략까지 함께 검토하는 게 최선의 선택이다.
결국 부동산 투자에서 중요한 건 ‘얼마를 벌 수 있느냐’보다 ‘얼마가 세금으로 나가느냐’다. 실제로 투자자들 사이에서는 “세금 계산이 곧 투자 전략”이라는 말이 있을 정도다. 따라서 단순히 매매가 차익이나 월세 수익만 보는 게 아니라, 세금을 꼼꼼히 따져야만 진짜 남는 돈을 계산할 수 있다.